Big Change in Progress…

Efter att ha arbetat hemifrån och suttit isolerad som ett pucko pga en misstänkt CV-19, dock obekräftad, i nästan 6 veckor så är jag äntligen tillbaka på mitt arbete. Men under tiden hemma så har jag varit extremt effektiv med mitt arbete så jag har fått hur mycket tid som helst över till mitt största intresse…pornografi.

Självklart är det börsen och inte pornografi. Jag har hunnit läsa enormt mycket om både fundamental analys, teknisk analys, bolagsrapporter, lyssnat på poddar osv och har således blivit ett börsproffs och känner att nuförtiden går jag inte på några nitar:) Jag är extremt ironisk, däremot har jag utifrån vad jag har läst och lärt mig gjort väldigt stora förändringar i mina portföljen.

Förändring:
1. I nuläget kör jag enbart svenska aktier
2. jag har 3 svenska portföljer:
– Tillväxtportfölj
– Investmentbolag
– Piccoli Fondi (den gamla vanliga fondportföljen)
3. Jag gör min hemläxa riktigt ordentligt och går igenom rubb och stubb om bolaget så jag verkligen har en djupare förståelse för vad jag investerar i och vid behov kontaktar jag även företagen i fråga.
4. Investerar mer utspridd för månadspengen (tidigare köpte jag 1 gång/mån).

Det blir spännande att se vilken av mina 3 portföljer som kommer att prestera bäst.

Där gick det åt helvete…med EPR….

Exakt så var det. Det gick åt helvete!

Det här med multitasking är inte direkt min kopp te. Multitasking innebär att man försöker göra två eller flera saker samtidigt men oftast resulterar det i att man hoppar mellan sakerna man ska göra och att någon sak tyvärr blir ogjord eller rentav fel. Det är väldigt vanligt att man överskattar sin förmåga till att multitaska och tror att man är grym på det. Forskningen har visat att det tyvärr inte finns något samband mellan ens uppskattade förmåga att multitaska och ens verkliga förmåga. Vårt medvetande och hjärna är inte konstruerade för att göra två saker samtidigt, helt enkelt en konsekvens av evolutionen. Det har varit gynnsamt för oss att INTE ha förmåga att multitaska.

Det som avgör vår förmåga till att multitaska eller rättare sagt vår oförmåga till att multitaska är några strukturers funktion i hjärnen: frontoparietala nätverket som är avgörande för att vi ska bli medvetna om saker och ting i vår omgivning, samt ventrala och dorsala nätverket för uppmärksamhet.

Frontoparietala nätverket står för vår selektiva uppmärksamhet. När vi är djupt koncentrerade på en sak eller uppgift så går vårt dorsala nätverk för uppmärksamhet på högvarv och det ventrala nätverkat är inaktiverat. Om vi helt plötsligt blir avbrutna i vår koncentration av någon eller av något blir det ventrala nätverket väldigt aktivt medan det dorsala blir passivt och vi kan helt plötsligt omdirigera vår uppmärksamhet och fokusera på något nytt.

Alltså vi har 3 system, om vi ska skära gurka så ger frontoparietala nätverket uppgiften en selektiv uppmärksamhet, dorsala nätverket går på högvarv och tar in information som har med uppgiften att göra och ventrala nätverket är nedsläckt. Helt plötsligt ropar någon på mig och det ventrala nätverket vaknar till liv och aktivitet i det dorsala systemet går på halvfart. Konsekvensen blir att mitt fokus ligger inte enbart på att skära gurkan. Min hjärna försöker ge uppmärksamhet till den som ropade och lite till gurkskärningen, mitt dorsala systemet blir nu lite splittrat detsamma gäller mitt ventrala system som också är aktivt. Det som har hänt är att mina 3 strukturer i hjärnan försöker ta in information från omgivningen som respektive hjärnstruktur tycker är viktig och då blir det helt plötsligt lite konkurrerande verksamhet. Det som dorsala systemet tycker är viktigt vill det ventrala systemet helst ta avstånd ifrån, medan frontoparietala nätverket kämpar för att fördela uppmärksamheten. Det blir inte så jättebra.

Den ventrala och dorsala strukturen har även med arbetsminnet att göra. Den ventrala delen lagrar information medan den dorsala bearbetar information. Vid en uppgift går dorsala nätverket på högvarv och informationen bearbetas för att sedan lagras i den ventrala delen. Men om jag fokuserar på en ny uppgift kan jag inte bearbete informationen, som i sin tur inte lagras korrekt, vilket då påverkar mitt arbetsminne för uppgiften. Tänk då om jag ska skära gurka och någon ropar på mig det blir kaos i dessa system.

Varför är detta relevant?

Jo, jag pratade nämligen i telefon med en kompis, jag lagade mat samtidigt och jag skulle ju sälja av mitt innehav i EPR Properties. Vad hände? Allting gick åt helvete med försäljningen, jag sålde inte bara EPR Properties utan även Realty Income som jag hade tänkt utöka i. Detta är en konsekvens av att multitasking inte riktigt fungerar. Det är således mycket bättre att fokusera på en uppgift åt gången.

Veckorapport V16

Nu är veckorapporten uppdaterad. För övrigt blir man helt knäpp av börsklimatet och alla bud på att börsen ska upp och ner hela tiden. Jag kör på som vanligt och är superlångsiktig.

VECKORAPPORTEN

Del 2: EPR Properties vs. Realty Income

I mitt föregående inlägg så framgick det hur jag kommer agera när det gäller EPR Properties som jag tror kommer åka på en dödsstöt nu i och med COVID-19. Hur gör jag då med Realty Income, sälja, köpa eller ligga kvar?

Realty Income
Realty Income har 6483 fastigheter i USA (49 delstater), Puerto Rico och i Storbritannien.

TypAntal FastigheterIntäkter (%)
Detaljhandeln630583
Industri12011.5
Kontor433.7%
Lantbruk151.8
Fastighetsdiversifiering. Källa: Realty Income

För närvarande har Realty Income 301 hyregäster, med majoriteten inom detaljhandeln. Hyresgästerna är långsiktiga och har så kallade tripple net lease, vilket innebär att hyresgästen står församtliga omkostnader som rör byggnaden (skatt, försäkring och underhåll) och betalar enbart hyra till Realty Income. Detta bidrar till ett stabilt kassaflöde.

Hyresgästernas verksamhet ska erbjuda en service/tjänster som inte tillhör segmentet icke-väsentliga föremål eller tjänster. Med andra ord ska det finnas ett ”behov” istället för något som man ”vill” spendera pengarna på. Realty Income ser också gärna att hyresgästen verkar i lågprissegmentet. Ungefär 95% av hyresgästerna hos Realty Income har åtminstone en av dessa egenskaper.

Sedan 2013 har över 98% av fastigheterna varit uthyrda. Under finanskrisen så låg uthyrningsgraden på 97% och har sedan introduktionen på börsen 1994 aldrig hamnat under 96%. En bidragande orsak till den höga uthyrningsgraden är att Realty Income har sina fastigheter i attraktiva områden. Det är ju som bekant framförallt location, location och location som är avgörande för om en fastighet är attraktiv eller ej.

Intäkter (%)Affärsområden
11.6Närbutiker
8.6Apotek
7.3Dollar stores
7.3Mataffärer
7.3Hälsa och Fitness
6.7Biografer
6.2Restauranger – snabbmat
4.4Bud och transport
3.1Restauranger
2.9Heminredning
De 10 största branscherna. Källa: Realty Income

Realty Income har en väl diversifierad portfölj med fastigheter i flera olika affärsområden vilket är gynnsamt. Fast majoriteten av fastigheterna finns inom detaljhandeln det är även därifrån som 83% av de totala intäkterna kommer ifrån.

Bolaget vill inte heller att någon enskild hyresgäst ska stå för en majoritet av hyresintäkterna. Den största hyresgästen sett till hyra är Walgreens Boots Alliance på 6.1%. När det gäller affärsområden är det närbutiker som står för 11.6% av hyresintäkterna med apotek på andra plats med 8.6%. Helt enkelt en bra spridning. En nackdel är ju att majoriteten av hyresintäkter (83%) kommer från detaljhandeln, men det som väger upp är diversifieringen inom detaljhandeln och att ingen enskild hyresgäst står för majoriteten av hyresintäkterna. Realty Income försöker se till att sina hyresgäster inte kommer att drabbas negativt av e-handeln (butiksdöden).

Sedan Realty Income grundades 1969 har 597 månadsutdelningar gjorts och utdelningstillväxten har legat på 210.7%. Den genomsnittliga tillväxten (CAGR) för utdelningarna ligger på 4.5% och sedan 1994 ligger totalavkastningen på 14.6%.

Intäkter (%)Hyresgäst
6.1Walgreens
4.87-Eleven
4.4Dollar General
4.0FedEx
3.5 Dollar Tree/Family Dollar
3.4LA Fitness
3.0AMC Theatres
2.9Regal Cinema
2.6 Walmart /Sam’s Club
2.4Sainsbury’s
2.1Lifetime Fitness
1.9Circle K
1.8BJ’s Wholesale Clubs
1.7CVS Pharmacy
1.7Treasury Wine Estates
1.6Super America (Marathon)
1.6Kroger
1.4GPM Investment / Fas Mart
1.3TBC Corp
1.2Home Depot
De 20 största hyresgästerna. Källa Realty Income.

Hur kommer Realty Income stå sig i Coronakraschen?
Fördelen med bolaget är att de har fastigheter i flera olika branscher och i flera olika affärsområden. Ingen av hyresgästerna står för en majoritet av hyresintäkterna. En del av hyresgästerna är cykliska medan en del är ocykliska. Helt klart är att en del av hyresgästerna kommer att påverkas rejält av coronapandemin, bl a biografer och gym&fitnessanläggningar som är stängda tillsvidare i USA. Biografverksamheter står på ruinens brant och inte omöjligt att en del aktörer kommer att gå i konkurs. Men å andra sidan är en del av hyresgästerna ocykliska som mataffärer, apotek och förmodligen kommer även företag inom vin&sprit (Treasury Wine Estate). Alkoholförsäljningen i USA har ökat rejält sedan samma period 2019. Bland annat har försäljningen av lådviner ökat med 53% och onlinehandeln har ökat med 42%.

Det är inte omöjligt att någon eller några av hyresgästerna går i konkurs vilket medför utebliven hyra som då påverkar intäkterna. Därför finns det en risk att uthyrningsgraden går ner under 98% och kanske till och med något lägre än under finanskrisen 2007-2008? Men det här är ett välskött bolag som med största sannolikhet vill fortsätta vara en pålitlig månadsutdelare.

Hur kommer jag att agera? Köpa, sälja eller ligga kvar?
Jag gillar det här bolaget och jag kommer behålla mina aktier som jag har köpt dyrt. Men jag kommer köpa fler aktier i Realty Income med stålarna som frigörs från EPR.

EPR Properties vs. Realty Income

EPR Properties och Realty Income är två bolag som ligger i min portfölj. De har både tagit en hel del stryk nu i coronokraschen och utveckling i år är inte så smickrande. EPR är ner -63% medan Realty Income är ner -28%. Ska jag behålla dessa och fylla på i den ena eller den andra eller i båda, eller kanske rentav sälja av hela skiten?

EPR Properties
EPR har 370 fastigheter inom upplevelsesegmentet (89%) och en del inom utbildning (11%).

Självklart pga situationen med COVID-19 har EPR fått ta emot en rejäl smäll vilket inte är så konstigt. På hemsidan skriver EPR att de investerar i fastigheter som utgör den sociala infrastrukturen i samhället. I dessa tider med coronavirus som cirkulerar så ska vi undvika sociala sammankomster. Det drabbar EPRs hyresgäster såklart och det väldigt hårt. En konsekvens av COVID-19 och dess restriktioner i samhället medför att det skapas och har skapats ett enormt behov av att just komma ut och ha roligt, socialisera och skapa nya erfarenheter och upplevelser. Där ligger EPR bra till som då äger fastigheterna som aktörer inom nöjesbranschen hyr in sig hos. Men frågan är, hur kommer hyresgästerna påverkas av detta? Många av hyresgästerna har stängt ner sina verksamheter temporärt. Har de marginaler så att de överlever denna kris eller kommer de gå i konkurs? Enligt ett pressmedelande från EPR så kommer de att samarbete med sina hyresgäster på ett adekvat sätt som är gynnsamt för både EPR men självklart för hyresgästen.

EPR har även meddelat att inga nyförvärv eller utveckling kommer att göras den närmsta tiden då ingen vet hur stora konsekvenserna av COVID-19 kommer att bli, t ex vilka av hyresgästerna kommer att gå i konkurs? Utvecklingen av arbetslösheten, kommer folk ens ha pengar att lägga på nöjen? Det finns många riskfaktorer för denna bransch.

”These are properties which make up the social infrastructure of society”

EPR Properties

EPR har varit verksamma i mer än 20 år och kan branschen. EPR har en god likviditetspositition med en kassa på $1.25 miljarder. De har också ett återköpsprogram av bolagets aktier upp till $150 miljoner. Det första lånet som förfaller för EPR är inte förrän 2023. Utdelningarna har ökat varje år under de senaste 10 åren och CAGR ligger på ca 6%.

Vilka riskfaktorer finns för EPR?
– Ekonomisk osäkerhet globalt: när den ekonomiska osäkerheten ökar kan det bli svårare att skaffa finansiering till nyförvärv eller utveckling av fastigheter som i sin tur kan påverka investeringarnas värde. Om befintliga skulder inte kan refinansieras på ett fördelaktig sätt på skuldens förfallodag så kan EPR behöva sälja av fastigheter. Fastigheternas värde kan också minska pga osäkra ekonomiska förhållanden och påverka ev vinst vid försäljning. Vid en försäljning kan det även bli både svårare och dyrare för köparna att skaffa finansiering.

– Minskade diskretionskostnader: en global osäker i ekonomin kan mycket väl påverka folkets vilja till att spendera pengar på icke-väsentliga tjänster eller föremål, dvs minskade diskretionskostnader. De största kunderna i EPR är AMC Entertainment, TopGolf, Cinema Regal och Cinemark USA. Alltså, en minskad benägenhet att spendera pengar på sådana nöjen påverkar deras verksamheter och kan leda till en minskad efterfrågan på fastigheter som EPR tillhandahåller och dalande intäkter.

– Högre räntor: högre räntor medför dyrare lånekostnader som medför att det blir mer kostsamt att förvärva och utveckla fastigheter. När befintliga lån förfaller kan det bli dyrare att förnya dessa.

– Utebliven hyra: EPR är beroende av hyrorna för att finansiera sina skulder men även att betala utdelningar till sina aktieägare. Vid en global ekonomisk osäkerhet kan en del kunder få svårt att betala sina hyror som i sin tur kan påverka EPRs ekonomiska ställning att betala sina skulder men även påverka utdelningarna.

De tre största kunderna är AMC Entertainment, TopGolf och Cinema Regal och tillsammans stod de under 2019 för drygt 40% av intäkterna. Biograferna är stängda nu pga av pandemin och det ryktas att AMC står på ruinens brant och har ansökt om rekonstruktion. Tydligen har även AMC kontaktat deras hyresvärdar däribland EPR och meddelat att de inte kommer att kunna betala hyran.

TopGolf har pga corona stängd sina 56 anläggningar i USA (10 st ska öppnas i framtiden).

Hur ser framtiden ut för EPR Properties?
Jag giller konceptet med EPR inom upplevelsesegmentet. Hela situationen med corona har påverkat eknomin globalt men även hushållens ekonomi. Många har blivit arbetslösa och vill inte spendera pengar på icke-väsentliga nöjen. Många av EPRs hyresgäster, om inte alla, har stängt sina verksamheter temporärt. AMC står på ruinens brant. Frågan är hur det kommer se ut med intresset för biografer i framtiden. Vi har butiksdöden men även en biografdöd sedan tidigare men det känns som att corona har vridit om kniven rejält. Nu under corona när flera länder har lockdowns, som visserligen håller på att hävas här och där, så byggs ett behov upp hos människorna att få komma ut och socialisera, umgås och göra roliga saker, bland annat sådant som erbjuds av EPRs hyresgäster. Jag hoppas verkligen det blir så, men jag är mycket tveksam. Det är stora risker med EPR och jag tror att flera av deras hyresgäster kommer att få ekonomiska svårigheter, och en del kommer inte att överleva. 45% av de totala intäkterna som EPR har är från biografverksamheter som är stängde i USA och som det ser ut nu kommer biograferna fortsätta att vara stängda. Vi ser varningstecken att bland annat AMC inte kan betala hyran i nuläget.

Hur kommer jag att göra då? Köpa, sälja eller ligga kvar?
Min amatörmässiga bedömning säger mig att riskerna är alldeles för stora att fortsätta att investera i EPR så jag kommer att välja andra bolag att satsa mina slantar på. Det svider rejält men jag kommer ta denna förlust och sälja skiten och satsa mina surt förvärvade slantar på något annat trevligt bolag (lite bitter är jag allt). Tanken var med detta inlägg att göra en jämförelse med Realty Income men jag har med största sannolikhet fått COVID-19 enligt akutläkaren så nu måste jag vila.

CREADES Q1

Källa: Creades

Idag var det dags för ett av mina innehav att avlägga kvartalsrapport. Jag är svag för investmentbolag och Creades är ett sådant. Ungefär 70% av innehaven är noterade och 30% är onoterade.

Noterade innehav (58% av substansvärdet):
– Avanza
– Aktiv förvaltning i kapitalförsäkring (bl a Addnode, Stillfront, Embracer)

Onoterade innehav (27% av substansvärdet):
– Tink
– PRNT Printing Solutions
– Inet
– Apotea
– Instabox
– Röhnish
– Kaching

Resterande 15% av substansvärdet utgörs tillgångar och skulder, av vilka ca 95% utgörs av likvida medel.

Substansvärdet per aktie minskade under Q1 med -7% vilket motsvarar -27,02 kr per aktie för perioden. Förvaltningsresultatet har minskat med -8%.

Under Q1 har Creades förvärvat 7% av aktierna i Instabox (en fraktjänst) för 75 miljoner. Creades har avyttrat sitt innehav i Spiltan Räntefond (302 miljoner) och en del av innehavet i Addnode (75 miljoner).

I rapporten framgår det att Creades är väl rustade för pandemin med COVID-19 då bolaget inte har någon skuldsättning. En genomgång har gjorts av samtliga bolag som finns i portföljen och konklusionen var att pandemin kortsiktigt har en positiv effekt på bolagen inom e-handel och finansiella tjänster. De bolag som kan få uttalade negativa effekter både kort- och långsiktigt utgör en minoritet av portföljen. Creades vidhåller dock att detta är en ögonblicksbild och kan komma att förändras beroende på hur pandemin utvecklar sig.

Creades är ett investmentbolag som jag gillar skarpt och planerar att utöka mitt innehav så snart det blir läge. Kvartalsrapporten tycker jag var det som man kunde förvänta sig med tanke på hur det ser ut med pandemin. I skrivande stund ligger aktien på 484,50 kr dvs en premie på 35,14% med ett substansvärde på 358,53 kr. Den 18 mars bottnade Creades och jag hade tur som köpte på mig ett gäng med aktier på 352 kr. Nu ångrar jag mig självklart att jag inte tog en större position. Men den som väntar på något gott…blir aldrig fet som min goda vän brukar säga.